海外房产投资十大注意事项,小心被坑啦!

2018-09-12 13:06 未知 收藏 打印

[摘要]海外置业虽然是不错的资产配置方式,但面对陌生的海外市场,如果没有专业的机构扫雷,投资者们可能会遇到各种各样的坑。 诸如项目环评资质未过、开发商挪用资金致使现金流断裂

海外置业虽然是不错的资产配置方式,但面对陌生的海外市场,如果没有专业的机构“扫雷”,投资者们可能会遇到各种各样的“坑”。

 

诸如项目环评资质未过、开发商挪用资金致使现金流断裂导致无法如期交房,以及中间商恶意赚差价等问题,投资者们稍有不慎,就会被有心人找到可乘之机。

 

 

今天,小编总结了海外房产投资要注意的十大问题,让投资者在海外置业过程中也能有据可依。

 

一:所在国家是否有投资前景

 

投资前景,需要关注政局是否稳定,经济是否繁荣?最简单的方法就是看《新闻联播》,关注时事。

 

哪个国家经常参加经济论坛峰会,国家领导人经常访华,基本上都可以选择。经常出席经济论坛峰会,证明这个国家努力促进国际合作吸引外资,有经济发展潜力。

 

另外,房产买卖市场关系到日后的出租和转手问题,具体可以参考当地的二手房出租平台网站。

 

如果当地房产买卖非常活跃,证明这个房产市场的需求是稳定的,这样的话未来最起码是不愁出手的。

 

如果当地房产买卖市场疲软,要么就是房量供给出现了问题,或者国家经济出现了问题。

 

 

二:选择国内已经注意到的新市场

 

十年前,很多人都会“跟风”投资,从欧美到澳洲,然而现在“老的”房产市场已经接近饱和,寻找“新市场”已经迫在眉睫,那么哪些新市场是值得投资的?

 

尽量选择人口多,国土面积大一点的国家。

 

小国家+人口多投资性价比会很低,比如新加坡,自身人口数远远超过供给需求,按照3个人一套房都已经不够,而且房价水涨船高,这种市场就没必要投资了。

 

大国家+人口少的话更适合自住不适合投资,比如加拿大,因为可供开发的土地比较多,转手会很困难,毕竟差不多的价格别人更愿意买新房而不是二手房。

 

 

三:房产地段是否优越

 

无论在哪买房,地段为王,没有地段,一切空谈。一定要选择交通成熟便利的地方,一些很偏远的站点也不能考虑,什么未来“几轨交汇”之类的可以直接PASS掉。

 

如果距站点3公里以外的房源,建议你也不用购买,将来套现太难。位置就是一切。地段,这是你房产未来升值的最重要保障。

 

四:周边商业配套是否成熟

 

虽然是投资,但是周边的商业和休闲设施决定了房子租售的方向和人群。

 

很简单的道理,比如周边全是学校,那么以后面向的出租人群就是学生,如果周边什么商场,学校,医疗条件都没有,那出租肯定会有困难。

 

也有一种情况,比如周边马上有地标性建筑建成,那么即使现在不是特别繁华,未来也是会有升值潜力的,只是收益还要等,不如成熟的社区更快。

 

五:房产的价格是否合理

 

世上没有花最少的钱却能买到最好的产品,房子也一样,商品价值决定价格。如果你看的楼盘,价格分外便宜,而且低于市场的行情,那你要小心了。

 

很多这种小楼盘,以低廉的售价吸引人眼球,但这种房子一般都有某些不足之处,工程质量普遍不佳,将来能否完工也有很大的不确定性。售价低了,工程标准自然会降低。

 

六:开发商是否在当地知名

 

选择当地知名的开发商是安全的投资方法。

 

海外选房,开发商很重要,一个好的大开发商,工程质量都会有保证,基于丰富的开发经验,房子的工程日期也会严格执行。

 

不少人购买过一些小开发商造的期房,结果苦等7-8年,至今都未能完工。这些人很大一部分就是贪便宜的心态,加上被一些不专业的人误导所致。

 

小开发商可能会面临交房及售后的一系列问题,本身在海外投资就会有语言沟通的障碍,如果不是大的开发商,到时候出了问题根本找不到人解决。

 

七:售后服务是否齐全

 

现在很多人买房都会考虑后期维护的成本,如果自己还要分精力去管理,那么成本将会更大,所以选择一个提供包租服务的项目显得格外重要。

 

比如说:是否提供包租服务,租金回报是否稳定?

 

有些开发商本身就有出租管理的部门,一般也都会提供包租服务,包租一般都是两三年左右,但是一些旅游热门地可以提供到5年的包租。

 

对于包租,越长越好,开发商会根据楼盘的地段决定包租时间,毕竟时间长他们承诺的回报租金也多,如果地段不好是不敢保证这么多年的,其实也是考验开发商实力的一种方法。

 

八:运营商是否有多年管理经验

 

即使承诺包租,但是如果只是“盲目承诺”,很容易中途出现问题,如果开发商自身没有租赁部门,能够跟一些有经验的运营商合作,也会是一种很不错的投资选择。

 

现在很多公寓会跟全球知名的酒店或者运营商合作,酒店式公寓,服务式公寓都是新型投资趋势,比酒店更有居住氛围,比公寓更容易打理,这种公寓既适合长租群体又适合短租群体,投资有保障。

 

九:房屋持有成本

 

投资讲的就是以最小的成本,撬动最大的杠杆,没有人会拿全部身家孤注一掷。如果这个投资占用了你三分之一的流动资金,建议你多考虑一下。

 

一个项目未来的发展确定了升值的空间,成本控制很重要,你的租金收入扣除七七八八的税费杂费,是否有结余,未来的房产是否有增值空间,汇率是否会下跌,这些风险都要考虑在里面。

 

总结一下,就是要注意以下几点:

1.杂费税费

2.首付多少

3.付款方式/贷款利率和还款方式

4.租金收益

5.后期维护成本

6.物业的增值空间

7.投资期限

8.物业的流动性

9.汇率风险

 

十:产权类型及期限

 

很多国家都是永久产权,但这也区分物业类型。比如公寓的永久产权能和Townhouse比吗?Townhouse能和House比吗?

 

永久产权

这种产权通常为独立别墅(House),包含地块,可以传承子孙,在政府的允许下,可以对物业进行改造/拆建/甚至可以在空地再盖房子。

 

分契产权

这种产权一般为公寓/联排(Townhouse)或单元房。相对于一块土地分成很多块,物业持有者无权改造房屋,也无法再细分土地,但这类产权会有托管协议,通常由物业公司来打理公共区域,由住户分摊物业费。

 

另外还有社区产权/公司股票产权/租赁产权,这里就不一一细说了。

 

其他产权的持有方式就看一套物业的持有者有几个了。比如独立产权/共有产权/联名产权/合作股份产权/企业产权/信托会和家庭信托会。海外市场投资选择众多,地域投资环境差异大。在投资前要对当地情况、房价走势,政府城市规划政策等深入了解。

 

特别是房价走势,尽量选择在经济蓬勃、房地产上升前期购买。同时,投资人还应关注政府的投资倾斜区域,政府在哪里建住房、医院、学校,投资人就应该投资到哪里。

 

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